Lazio, adottata la rivalutazione di Formello: i dettagli dall'ultima relazione finanziaria
Dall'ultima relazione finanziaria al 31 dicembre 2025, pubblicata dalla Lazio il 31 marzo 2026, si evince il 'Revaluation Model' del Centro Sportivo di Formello adottato dalla società a luglio. Di seguito il testo.
"Al fine di esprimere il reale valore di un asset strategico quale il centro sportivo sito in Formello, la Società ha scelto di adottare il Revaluation Model previsto dallo IAS 16 per la categoria "Terreni e Fabbricati" con impatto al 01 luglio 2025, come previsto dallo IAS 34, allineando così il valore contabile del centro sportivo al Fair Value alla data di valutazione.
La S.S. Lazio S.p.A. ha scelto di affidare l’attività di valutazione ad uno studio esterno indipendente che ha determinato il fair value attraverso una perizia che ha applicato, in conformità all’IFRS 13 (livello 3), il metodo reddituale attualizzando, ad un determinato tasso, i redditi futuri attesi nella versione unlevered. Tale natura unlevered risulta essere maggiormente applicabile al caso in esame considerando che l’oggetto della rivalutazione ha, più che altro, natura operativa con una struttura finanziaria liberamente modificabile.
Il tasso di attualizzazione utilizzato nel modello (WACC) è stato determinato mediante il metodo del CAPM(Capital Asset Pricing Model), ovvero, anche in questo caso, sulla base delle informazioni di mercato desumibili per altre società immobiliari in tutta Europa, considerando quindi tutte le variabili del caso. In base alle ipotesi considerate, il costo medio ponderato del capitale (WACC) assume un valore pari al 5,1%.
Il "g rate" rappresenta il tasso di crescita dell’economia nel lungo periodo che, nel caso di specie, è stimabile in misura pari all’inflazione attesa di lungo periodo, e dunque pari al 2%.
Il fair value risultante dalla perizia è stato stimato impostando una variazione positiva e negativa del tasso di attualizzazione (WACC) e del tasso di crescita (g) individuati (WACC +/- 200 bps; g +/- 200 bps), e collocandosi esattamente a metà del terzo quartile, ad un valore quindi approssimato pari ad Euro 235 milioni.
Con l’obiettivo di convalidare i risultati appena descritti con il metodo principale lo Studio ha deciso di affiancare a quest’ultimo un c.d. "metodo di controllo".
Tale metodo di controllo consiste in un approccio di natura ibrida, che prevede di tenere in opportuna considerazione sia il valore immobiliare del bene sia il surplus di valore che lo stesso è in grado di generare per la Società. Tale metodo prevede quindi i seguenti step valutativi:
Determinazione del costo di realizzo ex novo del Centro Sportivo;
Determinazione del surplus di valore del Centro Sportivo;
Calcolo del valore del Centro Sportivo.
Il valore risultante dal metodo di controllo pari a circa euro 235 milioni, conferma la stima ottenuta con il metodo principale.
La valutazione del Centro Sportivo di Formello è assoggettata ad analisi di sensitività. Si precisa che, poiché la stessa si basa su canoni di locazione pagati da altri club italiani per i propri centri sportivi, il management ritiene improbabile che si verifichino variazioni significative di tali valori nel corso degli anni. Eventuali incrementi o decrementi sarebbero comunque riconducibili a fattori esogeni e distinti ad oggi non previsti e non prevedibili.
Il metodo di valutazione principale consente di posizionarsi all’interno di un intervallo interquartile e si basa, inoltre, sul calcolo di un canone di locazione medio. Per tali ragioni, si ritiene che il valore attribuito al Centro Sportivo risulti poco sensibile alle variazioni".